13. Dezember 2021

„All das müsste künstliche Intelligenz schon heute bewirtschaften“

5 Fragen an Tim Grotjahn

  1. Heute sind Daten das Gold von früher: Wie können Big und Smart Data im Immobilienmanagement eingesetzt werden?

Zunächst würde ich das Bild ergänzen und Daten als das Öl von früher bezeichnen. Da Gold in erster Linie Wertspeicher war, finde ich Öl stimmiger – denn aus Daten lässt sich im gleichen Umfang etwas Neues herstellen. So wie Öl und Benzin Motoren antreiben konnten und Fortbewegung ermöglicht haben, können Daten multiplikativ eingesetzt werden. Dabei haben sie noch den Vorteil, sich im Gegensatz zu Treibstoff nicht zu verbrauchen. Im Immobilienmanagement sind die Einsatzbereiche mannigfaltig. Vom technischen und kaufmännischen Gebäudemanagement über die Gebäudebelegung bis hin zur “User Experience”. Zu den heute schon bestehenden Datensätzen werden in Zukunft viele weitere hinzukommen.

 

  1. Aber woher die Daten nehmen?

Es werden immer mehr Sensoren auf den Markt gebracht, die eine Überwachung von Büroräumen ermöglichen. “Überwachung” ist bewusst gewählt, um auf den Konflikt von Persönlichkeitsrechten, Arbeitsrecht und technischen Möglichkeiten hinzuweisen. Sehr schnell wird diese Frage eine der Ethik und weniger eine der Verfügbarkeit. Rund um Immobilien gibt es darüber hinaus umfangreiche Datenmengen, die heute nicht genutzt werden, da sie selten an einem Ort zusammengefasst sind: Stromdaten, Daten der Gebäudesteuerung, Wasserverbrauch. Aber auch architektonische Details – und deren Auswirkung auf den Betrieb. Nicht zu vergessen, dass anders als bei Social Media-Plattformen keine Möglichkeit besteht, das Nutzerverhalten kontinuierlich zu tracken. Obwohl die Nutzerzufriedenheit im Fokus des Handelns steht, lässt sie sich selten kontinuierlich nachvollziehen. Dazu muss noch eine sinnvolle Lösung entworfen werden.

 

  1. Und wie werden diese Daten richtig analysiert?

Hierin besteht meiner Ansicht nach die besondere Herausforderung der Zukunft. Die schiere Menge von Daten wird sich ohne eine solide technische Infrastruktur nicht bewältigen lassen. Gleichzeitig muss bereits im Vorfeld überlegt werden, welches Ziel dadurch erreicht werden soll. Manche Daten eignen sich besser als andere, um Innovationen voranzutreiben. Eine Gefahr besteht darin, dass wichtige Details in einem aggregierten Datensatz verloren gehen können. Und natürlich, dass die Ergebnisse durch äussere Einflüsse in eine Richtung gehen, die aus den Modellen nicht erwartet wurde. In jedem Fall muss auch sichergestellt sein, dass die Organisation mit den Daten und Analysen umgehen kann. Allein die Verfügbarkeit ist noch keine Garantie für erfolgreiche nächste Schritte. Trainings sollten dabei auch die Brücke schlagen zwischen den methodischen Kompetenzen der Daten-Welt und den Spezifika von Immobilien.

  1. Werden in Zukunft Immobilien-Portfolios von künstlicher Intelligenz im Alleingang gemanagt?

Ein klares “Jein”. Gewisse Aspekte der Immobilien sollten heute bereits von künstlicher Intelligenz bewirtschaftet werden – ohne menschliche Intervention. Eine KI, die bestehende Mietverträge liest, bei “Lease Events” die Marktbedingungen prüft, die Bonität aller Parteien im Blick hat und anschliessend einen “Smart Contract” auf der Blockchain abbilden lässt, ist kein Szenario für 2040, sondern wäre heute bereits entwickelbar. Ich halte Menschen an der Stelle für unverzichtbar, wo nicht alle Faktoren bekannt sind und Überlegungen nur schwierig durch ein Modell zu erfassen sind. Dazu zähle ich komplexe strategische Projekte der Portfolioausrichtung.

 

  1. In welchen Bereichen der Immobilienwirtschaft sehen Sie unmittelbar Potenzial für den Einsatz von künstlicher Intelligenz?

Die Gebäudeautomation ist heute auf einem guten Niveau. Sobald man unterschiedliche Datentöpfe zusammenbringt, wird es noch interessanter: Gebäudezutritte und Nutzungs-Forecasts könnten gemeinsam mit Wetterdaten die Klimasteuerung verbessern. Wenn Nutzerinnen dann noch Feedbacks zum Komfort abgeben, lernt das System im Laufe der Zeit und wird immer besser. Dies dient dem Erlebnis und der Effizienz gleichermassen. Persönlich spannend fände ich die Entwicklung eines digitalen persönlichen Assistenten für Mitarbeitende, der anhand des Kalenders den richtigen Arbeitsort findet und bucht. Dabei stimmt er sich mit dem digitalen Gebäude ab und schafft ein bestmöglich individualisiertes Erlebnis. Hier kann dann entweder das Gebäude wissen, welche Essens- und Sportangebote es in der unmittelbaren Umgebung gibt und diese anbieten, oder der digitale Assistent erkennt sie und optimiert entsprechend. Alles in allem wird es eine spannende Zeit für die beschleunigte Digitalisierung der Immobilie!