Dr. Dr. Fabian Teichmann

5 Fragen an Dr. Dr. Fabian Teichmann: «Aus Cybersecurity-Perspektive vergrössert KI die Angriffsfläche erheblich»

Dr. Dr. Fabian Teichmann ist Rechtsanwalt und Gründer und Managing Partner der Anwaltskanzlei Teichmann International (Schweiz) mit Standorten in St. Gallen, Zürich und Frauenfeld.

1. Welches sind die rechtlichen Hürden für den Einsatz von KI in der Immobilienbranche?

KI-Systeme verarbeiten Mieterdaten, Verträge, Gebäudepläne und sicherheitsrelevante Informationen zu Liegenschaften. Dadurch greifen insbesondere Datenschutzrecht und IT-Sicherheitsvorgaben. Hinzu kommen Haftungsfragen: Wer trägt die Verantwortung, wenn KI-Systeme fehlerhafte Bewertungen, diskriminierende Entscheidungen oder sicherheitsrelevante Fehlsteuerungen in Smart Buildings verursachen?

2. Und in welchen Bereichen hinkt der Rechtsrahmen den KI-Entwicklungen hinten nach?

Noch wenig konkret geregelt sind hochvernetzte, KI-gestützte Gebäudeautomationssysteme – insbesondere die Schnittstelle zwischen klassischer IT-Sicherheit und physischer Sicherheit (Zutrittskontrolle, Videoanalyse, Zugangssysteme). Auch zu «Cyber-Resilienz» in Immobilienportfolios – etwa Mindeststandards für Patch-Management, Incident Response oder die Absicherung externer KI-Dienstleister – existieren bislang nur fragmentarische Vorgaben. Viele Pflichten ergeben sich indirekt aus allgemeinen Sorgfalts- und Organisationspflichten, sind aber nicht spezifisch auf KI zugeschnitten.

3. Welche Risiken gehen von KI aus?

Aus Cybersecurity-Perspektive vergrössert KI die Angriffsfläche erheblich: Angreifer können Schwachstellen in KI-Plattformen ausnutzen, Datenmodelle manipulieren oder über kompromittierte Schnittstellen Zugriff auf Gebäudeleitsysteme und Zugangskontrollen erlangen. Hinzu kommen Datenlecks, Identitätsdiebstahl, diskriminierende Entscheidungen bei Vermietung oder Finanzierung sowie Abhängigkeiten von wenigen, oft ausländischen Technologieanbietern. Für Immobilienunternehmen drohen dadurch Betriebsunterbrüche, Reputationsschäden und erhebliche Haftungsrisiken.

4. Wie sicher und rechtskonform sind KI-Tools im Bereich Immobilienmanagement?

Viele KI-Tools sind technisch ausgereift, aber selten von Anfang an datenschutz- und sicherheitskonform konfiguriert. Standardlösungen berücksichtigen oft weder die Sensibilität von Mieterdaten noch die Kritikalität von Gebäudeinfrastrukturen. Ohne klare Vorgaben zu Datenhaltung, Verschlüsselung, Protokollierung, Zugriffsrechten und Cloud-Nutzung besteht das Risiko, dass rechtliche Mindeststandards zwar formal eingehalten werden, das tatsächliche Sicherheitsniveau jedoch unzureichend bleibt.

5. Wie können und müssen Immobilienunternehmen in die Sicherheit von KI investieren?

KI-Projekte sollten wie sicherheitskritische Infrastruktur behandelt werden – mit einer verbindlichen Cybersecurity-Strategie, systematischen Risikoanalysen und klaren Verantwortlichkeiten auf Geschäftsleitungsebene. Konkret erfordert dies Investitionen in sichere Architektur (Netzsegmentierung, Verschlüsselung, Härtung von Smart-Building-Systemen), ein robustes Identitäts- und Berechtigungsmanagement, kontinuierliches Patch- und Schwachstellenmanagement sowie Notfall- und Wiederanlaufpläne. Ergänzend sind Schulungen, Lieferantenaudits und vertragliche Sicherheitsklauseln bei KI-Dienstleistern entscheidend, um rechtliche Pflichten und das aktuelle Bedrohungsniveau abzudecken.

Dr. Dr. Fabian Teichmann ist Rechtsanwalt, Gründer und Managing Partner der Anwaltskanzlei Teichmann International (Schweiz) AG mit Standorten in St. Gallen, Zürich und Frauenfeld. Mit der Teichmann International (IT Solutions) AG berät er Klienten im Bereich Cybersicherheit. Darüber hinaus ist er Buchautor und Lehrbeauftragter an verschiedenen Universitäten und Hochschulen. Er hat in Mailand, Harvard und St. Gallen Wirtschaft, Recht und Informatik studiert und an der Universität Zürich in Rechtswissenschaften und an der Universität Kassel (Deutschland) in Wirtschaftswissenschaften promoviert. Er spricht Deutsch, Englisch, Französisch, Italienisch, Spanisch, Portugiesisch und Russisch.